养老地产项目考察报告 （编拟：严彪） 一、背景与概况 人口老龄化，是中国乃至云南省、昆明市当前和未来一项基本的国情与现实。规模庞大且快速增长的老年人口，以及缺口巨大的养老服务需求都预示着养老服务产业进入了重要的历史机遇期。截至2013年底，昆明市60岁以上老年人口已达91.9万人，占户籍人口总数的16.81%。据预测，到2015年，昆明的户籍老年人口将达到100万人，将达到户籍人口的18%左右，到2020年，将达到125万人，占户籍人口的百分比将超过20%。目前，昆明市共有各类养老机构125家，床位2万张，每千名老年人拥有机构养老床位近22张，初步形成了以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑的多层次、多样化社会养老服务体系。但现实的情况是，昆明目前养老床位缺口仍达到1万多张，预计到“十二五”末缺口更大，将缺3万张。 据于目前昆明市严峻的养老服务体系建设滞后，各项政策支撑力度不够，养老服务机构缺口量大的状况，为加快昆明市养老服务体系和养老服务业的发展，昆明市政府审议通过了《昆明市关于申报国家养老服务业综合改革试点方案》，决定启动养老服务业综合改革试点的申报工作，通过开展养老服务业综合改革试点，率先建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服力体系，创造一批各具特色的典型经验和先进做法，在昆明市形成一批竞争力强、经济社会效益显著的服务机构和产业集群，为全国养老服务业发展提供示范经验。
在此背景下，昆明市养老产业和事业发展协会于2014年4月18日至4月25日组织了一批致力于养老服务产业建设的企业到北京、上海、青岛、杭州四个城市对已建成运营和正建设准备运营的养老项目进行参观考察学习。昆明XX开发公司有幸参加了此次考察学习活动。在协会领导的精心安排和组织下，先后考察了以北京“太申祥和园养老中心”、上海“亲和源养老公寓”、“青岛福彩四方老年公寓”等为代表的不同类型和不同经营模式的八个养老项目，同时参加了“清华同衡养老产业高峰论坛”会议。从中开拓了视野，吸取很多经验，其可借鉴性和参考价值较高。 二、考察目的 学习借鉴不同养老项目开发模式、运营模式、管理模式和经营理念，了解相关养老产业政策和发展动向、市场需求、盈利水平和盈利模式。 三、项目特点与运营模式 八个养老项目的共同特点是：医养结合、专业护理、租售适度、功能分区互补、特色服务、多种多项专业经营。各项目特点与运营模式区别要点如下：（一）太申祥和园养老中心 占地约150亩，性质属租用地。中式古典园林景观设计，园区内景观布局合理、环境好。于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。入会标准120万元。专为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。颐
养老项目考察总结汇报（随园嘉树、乌镇雅园、苏州桃花源） 二〇一四年十一月
目录 （一）杭州万科随园嘉树 (2) 一、项目概况 (2) 二、商业模式 (4) 三、外部配套体系 (4) 三、装修设计风格 (10) 四、内部适老化设计 (11) 1、空调系统 (11) 2、安全系统 (12) 3、设计细节 (12) （二）绿城乌镇雅园—学院式养老模式 (16) 一、项目概况 (17) 二、特色服务 (18) 1、颐养健康服务 (18) 2、颐乐学习服务 (18) 3、颐居生活服务 (19) 三、主要配套设施 (21) （三）绿城苏州桃花源—最奢侈的顶级别墅 (24) 一、项目概况 (24) 二、总体景观设计 (26) 三、周边配套体系 (27) 四、精装品牌 (28) 五、桃花源特色 (29) 六、设计细节部分 (33) （四）总结 (35)
（一）杭州万科随园嘉树 万科在各地方打造的养老产品有两个共性：主打社区化养老模式，以邻里式文化为核心，在传统住宅项目中拿出一幢楼做养老或是在成熟大盘中做一个养老社区，将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务；且以提供养老服务为核心，而不只是养老地产。 一、项目概况 随园嘉树位于良渚文化村核心，享受良渚文化村将近十年的成熟社区配套，包括浙医一院良渚门诊部（三级甲等），浙江数字医疗卫生技术研究院，四A级旅游景区资源地理位置，以及玉鸟幼儿园、玉鸟流苏商业街、白鹭湾君澜度假酒店等。万科良渚文化村坐落于杭州市中心半小时生活圈，距西湖、武林广场市中心距离约18 公里，在杭州市的地铁规划里，今年地铁线将进入良渚文化村。良渚文化村总占地面积1 万亩，可开发土地面积超过5000 亩，是迄今为止万科集团最大的项目。
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的 未来 ?2015年04月28日 ?来源：中国房地产报 中房报记者李克纯杭州报道 4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。 马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。 来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户，他们希望晚年生活可以在这里度过。 2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。这是一个畅导“邻里式”养老的项目。出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里”，浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。 经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活。 长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水，目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州。 从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。 不过，在万科集团内部，随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目。万科集团对于它或许还有更大的期待。 3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外，产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域。“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱。”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。 杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中，已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利，也保证了后期运营的可持续性。从随园嘉树目前具备的盈利能力来看，已远远领先行业。杭州万科的养老产业模式已初步具备可复制能力。 一个更值得肯定的发展思路是，杭州万科在试水多年后，对于养老产业发展已经有了一个清晰的思考与目标，投资、开发、运营自成一体，独立运作。这样的方式，正是欧美发达国家目前养老产业的发展道路。
万科·良渚文化村配套调研报告
目录 一、良渚文化村简介 (3) 二、良渚文化村物业服务简介 (4) （一）杭州万科物业服务有限公司简介 (4) （二）良渚文化村物业服务 (5) 1、服务特色 (5) 2、管理特色 (6) 3、管理文化特点 (7) 三、良渚文化村配套 (8) 四、良渚文化村借鉴 (13) 1、规划 (13) 2、物业工作 (13) 3、服务管理借鉴 (13) 4、园区配套服务 (14) 5、精神引导、氛围营造 (15) 五、总结 (15)
一、良渚文化村简介 万科良渚文化村项目位于杭州市西北部和余杭区中部，依托良渚文化遗址，由三个旅游中心区和竹径茶语、白鹭郡东、白鹭郡南、白鹭郡西、白鹭郡北、阳光天际、绿野花语和金色水岸（规划中）多个居住村落组成；传承新田园城镇的规划理念，实践了田园城市、有机疏散、复合功能、有机成长、都市村落等核心概念，创造一个具独特新城镇形态。强调紧凑布局、适当密度、混合用地、步行街区、社交空间、弹性建筑为特征的都市村落概念，成为集旅游、居住、创业三重功能为一体的自组织、内循环、自我平衡并不断生长的综合有机体。在规划中贯穿和遵循保持了原有自然生态系统，由村落串连的序列组合而成，各村落好似贯穿的“珠链”，使村镇形态与自然和谐共处生长，“绿色手指”从山林延伸至河滨，道路及步行系统网络，果树林荫大道、花园步行小径、河滨景观道路、山体休闲便道的最佳结合。 ●1万亩占地规模 ●5000亩原生态山林 ●建设用地5000亩，建筑面积350万平米 ●住宅面积230万平方米，公建设施50万平米，旅游配套70万平 米 ●3—4万的人口规模，1万户常住家庭 ●4—5层为主的建筑尺度 ●以步行5分钟的步行距离建立配套服务玉鸟流苏商业街：业态有 小型超市、西餐咖啡厅、中餐厅、洗衣房、银行、运动场所、画廊等，同时推出了餐饮特色食街、业主大食堂，满足餐饮、娱乐、运动等日常生活需求，同时促进了人们步行时进行分享和交流 ●以每小时5公里的步行速度建立的小镇规模 ●依托良渚博物院人文配套，配置社区健康医疗和完善的教育系统， 共同构成了完整的城镇配套体系
